2月10日

企業風險管理原則
企業風險管理原則

1.風險管理要創造及保障價值

2.風險管理乃組織作業程序之一部分

3.風險管理乃決策之一部分

4.風險管理要明確陳述不確定性

5.風險管理?系統性、結構性與及時性

6.風險管理要根據最可靠之資料

7.風險管理要客製化

8.風險管理應考量人性預文化因素

9.風險管理?透明公開與全面性的

10.風險管理?動態的、循環的、同時也要因應環境改變

11.風險管理可以促進組織持續改善

作業環境分級控制
作業環境分級控制

1.無法得到每一種化學物質之職業暴露限值

2.環測需專業技術與成本

3.中小企業需簡易實用之國際化學品控制工具

步驟一：群組分類：利用聯合國GHS危害分類，將不同化學物質而特性相近的化學物質分為同一群

步驟二：暴露潛能分級：依化學品使用量和粉塵程度（揮發性）等特性分級

步驟三：分級控制：最後再針對每個群組選擇適合的控制措施

步驟四：分級控制方法：找出控制方法，包括整體換氣、侷部排氣、密閉操作

登記案件常見補正事項----雖然屬非常見補正事項，但是重要
1、  本案共有人係依土地法第34條之1第1項規定處分不動產請於申請書備註欄記明「本案確依土地法第34條之1第1至第3項規定辦理」並認章。(土地登記規則第95條)

2、  同一不動產標的之抵押權人得擔任信託行為之受託人唯請切結「所受託之信託財產利益與受託人利益確無衝突」(內政部94.10.25內授中辦地字第0940053723號函)

3、  外國人依土地法取得我國土地請檢附使用分區證明並於申請書備註欄切結「本案土地用途為土地法第19條第1項第1至8款; 使用目的為自用、投資、公益並簽名或蓋章(台內地字第91年6月14日910068640號函)

4、  本案標示刻正辦理重測公告，請由權利關係人出具同意書，同意以重測公告確定之結果辦理。(地籍測量實施規則第200條之1)

5、  本案特別授權書授權處理事項(地號、持分、事由等)不明確，請另檢附之。(民法第532條、土地登記規則第38條)

6、  按農舍與其坐落用地併同辦理移轉時承受人資格應符合無自用農舍條件; 辦理移轉時，承受人應檢具以下文件供地政機關審查:

一、  稅捐稽徵單位開具申請人之房屋財產歸戶查詢清單。

二、  申請人房屋財產歸戶查詢清單之所有房屋使用執照影本。

三、  申請人切結無自用農舍文件。(行政院農業委員會96年3月14日農授水保字第0961848173號函)

7、  繼承人○○○之戶籍登記事項有錯誤或脫漏時，請先向戶政機關申辦更正登記後，再依正確之戶籍謄本製作繼承系統表。(繼承登記法令補充規定第96點)

8、  本案地上權人有優先購買權，請提出優先購買權人放棄優先購買權證明文件及其資格證明、印鑑證明，或請其親自到場並提出國民身分證正本，經本所指定核符後，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名。(土地登記規則第40條、第41條、第97條)

9、  土地所有權人同意他人於其土地無償設定地上權者，係屬贈與行為，應檢附贈與稅繳(免)納證明書憑辦。(財政部台北市國稅局82年11月2日財北國稅審貳字第82112591號函參照)

10、  解散、撤銷或廢止登記之公司，進入清算程序後，申請不動產登記，應檢附清算人經法院准予備查或裁定之證明文件為代表人資格證明。(申請土地登記應附文件法令補充規定第33點)

11、  旅外僑民以授權書委任親友辦理不動產登記，仍需檢附申請人身分證明，請補正。(內政部84年8月28日台內地字第8411359號函)

12、  已辦理預告登記土地再申辦他項權利設定登記應檢附預告登記請求權人之同意書。(限制登記作業補充規定第2點)

13、  本案申請辦理持分分割，請並填附「區分所有建物每一建物應分擔之土地應有部分分配表」憑辦。(民國91年9月23日台內地字第09100669741號函)

14、  監護人處分受監護人之不動產，請檢附親屬會議允許處分之文件，並加附同意處分之親屬會議會員之印鑑證明，或請其親自到場提出國民身分證正本，經本所指定人員核符後，當場於申請書或登記原因登明文件內簽名。(民法第1101條、土地登記規則第40條、內政部82年9月20日台內地字第8280993號函)

15、  繼承系統表全體切結----「表列繼承人如有遺漏或錯誤致他人權益受損者，申請人願負法律責任，並保證大陸地區繼承人主張繼承時，登記之繼承人願就其應得價額予以返還」(內政部84.12.27台內地字第8712049號函)

16、  繼承人經核准以遺產中單筆土地之部分持分抵繳部分遺產稅款案件，稽徵機關於核發同意移轉證明文件時，應就該筆土地被繼承人之權利範圍全部為之。(財政部96年4月16日台財稅字第09604521580號函)

17、  按法院作成之和解筆錄，係基於雙方當事人達成協議而書立，屬具有契約性質憑據，如持憑辦理物權登記，仍應依法貼用印花稅票，故本案請貼足印花稅票後憑辦。(財政部92年3月10日台財稅字第0920450700號函)

18、  已有註明訂有三七五租約之耕地，其申請出賣或出典登記前，應經當地鄉(鎮、市、區)公所查註承租人姓名並加蓋主辦人職名章。(地政士事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉(鎮、市、區)公所檢查聯繫作業要點第八條)



其他未列入之補正事項則視案件情形由承辦人開立。





@ 曹顧問的貼心叮嚀:

房地產因為金額龐大、往往是一般大眾一輩子最重要的資產，且又涉及法律及稅務層面較廣，產權登記應注意的事項非常多，所以除簡易案件外，建議應事先請教專業顧問或委交合格的地政士辦理，以免省了便宜的代書費，卻無端多繳了大額的稅費或罰款 ; 千萬別因小失大，日後造成糾紛常跑法院。若有這方便問題請洽本事務所，我們會提供收費合理且專業的諮詢顧問服務。



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登記案件常見補正事項----其他
1、  申請登記標示前經台灣地方法院於○○以桃院○○執○○字第○○○號辦理限制登記在案，應停止與其權利有關之新登記。(土地登記規則第141條)
2、  登記費未繳(或不足)，請補繳新台幣○○○○元整。(土地法第76條)
3、  書狀費未繳(或不足) ，請補繳新台幣○○○○元整。(土地法第67條、第79條之2)
4、  本案逾期申請登記，請繳納登記費○○倍之罰鍰，或提出不可歸責於申請人之明文件。(土地法第73條)
5、  同一移轉案件中，各標的物之義務人必須相同。義務人不同之標的物同時移轉於同一權利人之案件，應退回請當事人分件辦理。但如分別訂立契約書且訂約日期相同者，不在此限。(內政部88年8月19日台內中地字第8884312號函)
6、  同一義務人同時移轉不同的物予不同權利人，因屬個別不同之法律行為，應分別訂立契約，並分件辦理。(內政部89年11月24日台內中地字第8971943號函)
7、  本案請查簽「無欠繳工程受益費」戳記。(工程受益費徵收條件第6條第3項)
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房地產因為金額龐大、往往是一般大眾一輩子最重要的資產，且又涉及法律及稅務層面較廣，產權登記應注意的事項非常多，所以除簡易案件外，建議應事先請教專業顧問或委交合格的地政士辦理，以免省了便宜的代書費，卻無端多繳了大額的稅費或罰款 ; 千萬別因小失大，日後造成糾紛常跑法院。若有這方便問題請洽本事務所，我們會提供收費合理且專業的諮詢顧問服務。
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何謂「地政士」? 何謂【雙地政士制】?
【地政士】簡介：
一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承、贈與等，都知道要找代書，政府為維護不動產交易安全、保障人民財產權益、提昇專業代理人之水準，健全專業證照制度，於民國九十年十月二十四日經總統公布「地政士法」，該法並於九十一年四月二十四日施行，所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件，不但要經過考試及格，並且要向地政處申請開業 執照，以及加入公會，才可以執業，也不再稱為「代書」、「土地登記專業代理人」，應該稱為「地政士」。
合法地政士應具備條件:
合法之地政士，應經地政士考試及格，領有地政士證書及開業執照並加入地政士公會後，才可掛牌執行業務，亦即地政士應具備下列條件始可執業： （一）領有考試院核發地政士（土地登記專業代理人）考試及格證書。（二）領有內政部核發之地政士（土地登記專業代理人）證書。（三）領有直轄市或縣（市）政府核發之地政士開業執照。（四）加入該管直轄市或縣（市）地政士公會之會員。（五）除此之外，地政士的開業執照有效期限四年，期滿前應修滿三十個小時專業訓練課程並換發執照，方可再執業四年，以保持對消費者服務品質之最佳狀態。
地政士得執行業務範圍:（一）代理申請土地登記事項。（二）代理申請土地測量事項。（三）代理申請與土地登記有關之稅務事項。（四）代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。（五）代理申請土地法規規定之提存事項
（六）代理撰擬不動產契約或協議事項。（七）不動產契約或協議之簽證。（八）代理其他與地政業務有關事項。
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【雙地政士制】簡介:
為維護不動產買賣雙方權益、保障交易安全，由買方與賣方各自指定合格承辦地政士(代書)，雙方會同辦理所有權移轉(過戶)相關事宜之制度。實行雙地政士制的房地產交易中，不論簽約、用印、完稅、付尾款交屋結案等過程，雙方地政士皆需在場。並於辦理所有權移轉、報稅、設定抵押權(貸款)、塗銷原抵押權等重要程序時，規定由雙方地政士會同辦理之地政作案件作業方式，稱為「雙地政士制」。
因為採此方式則地政士非由仲介公司指定；亦非買賣之單方推薦，地政士之費用也由買賣雙方各自負擔，故地政士立場超然，不用成為仲介的附庸配合仲介演出。也較能秉持交易安全原則，不會有利益衝突的問題；更不用擔心交易受影響波及推薦方權益而不敢說實話，所以更能扮演好專業顧問角色。【雙地政士制】確實是保障買賣雙方權益最佳之方法。
地政士在整個房地產交易過程中，於維護財產安全、掌控交易流程、影響案件成敗....等方面可謂最為關鍵及重要；所扮演「專業人士」與「把關者」之角色極為吃重，因此不動產交易、產權登記、設定....等地政相關案件，慎選具品德、口碑、專業之地政士實為最根本之道，更絕無拱手將自己生死門交由他人處置之道理，但在目前仲介公司壟斷「代書指定權」(因為只有他們知道內中利害之處)、一般民眾漠視自身權益、多數地政士為五斗米折腰淪為成交之工具..........之情形，【雙地政士制】觀念之推廣仍有漫漫長路。(版主註：因為深知要推廣雙地政士制阻力很多、仲介公司反彈極大，因此筆者目前採取的是較務實、較溫和之方式來保障客戶權益、維護地政士之主體性，即推出「不動顧問制」服務，有興趣想進一步了解之讀者可點擊參考【推廣「不動產專業顧問制」】)
許多人可能在涉及數十萬或一、兩百萬金錢之訴訟時都會花數萬元以上指定自己的律師，更絕無同意用對造當事人指定律師之理；但購買房地產動輒五、六百萬甚至數千萬元，卻要用仲介指定的地政士(仲介公司地政士的主要任務就是完成交易，因為成交後仲介費才是公司命脈；但代書費還是要客戶出喔)或對方推薦的地政士。對於要多花不到一萬餘元(或根本無需多花代書費；因為代書費本來就是自掏腰包)請自己的地政士卻絕不考慮，這真是難以理喻啊 !
相關文章閱讀：地政工作隨筆----雜談【雙地政士制】
 

買賣糾紛-----賣方違約買方訴請解除契約及加倍返還定金(範例)
民事起訴狀案號：股別：訴訟標的金額：新臺幣○○○○元原 告  身分證字號：0000000000 男  民國○○○年○月○○日生 服務 住：○○縣○○市○○街○巷○○號 郵遞區號：00000 電話：（00）0000000 被  告  身分證字號：0000000000 男  民國○○○年○月○○日生 服務 住：○○縣○○市○○街○巷○○號 郵遞區號：00000 電話：（00）0000000 為請求加倍返還定金事：
訴之聲明：
一、請求判命被告給付原告新台幣○○○○元及自民國九十○年○月○日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
查被告所有位於○○縣○○市○○路○○號之房屋，於民國九十○年○月○日同意出售給原告，並於同日收取新臺幣○○○○元之訂金(詳如定金收據)，被告原應於民國九十○年○月○日依約定完成簽約程序，但卻遲不履行，雖經多次催促迄今仍未見履約誠意，爰以本起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示。
按本件房屋買賣契約之未能履行，係因被告違約所致，依民法第249條第3款規定，被告自應加倍退還其所收受之訂金，並負擔自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息，為此原告依法訴求，懇請 鈞院賜判決如原告訴聲明之判決，以維權益，
謹  狀臺灣○○地方法院 公鑑中  華  民  國  九十○  年  ○  月  ○○ 日  具狀人  (簽名蓋章)

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登記案件常見補證事項----應附文件 (下)
15、申請人為法人且為義務人時，檢附法人設立或變更登記表正本或抄錄本者，得以影本代替，影本由法人簽註: 「本影本與案附正本(或抄錄本)相符，所登記之資料現仍為有效，如有不實，申請人願負法律責任」，並簽章，正本(或抄錄本)於核對後發還申請人。(申請土地登記應附文件法令補充規定第41點第5款)
16、申請人為法人且為權利人時，得檢附法人設立或變更登記表(或抄錄本)影本，並由法人簽註:「本影本與正本(或抄錄本)相符，所登記之資料現仍為有效，如有不實，申請人願負法律責任」，並簽章後辦理登記。(申請土地登記應附文件法令補充規定第41點第5款)
17、本案係區分所有建物共同部分移轉(或權利範圍變更)，因主建物設定有抵押權，是否影響該善意第三人權益，請檢附抵押權人同意書。(內政部79.7.16台內地字第819823號函、內政部83.8.2台內地字第8309551號函)
18、請檢附權利人原有持分所有權狀，以便合併持分，並請於申請書備考欄分別註明權利人原有取得，違前合併持分。(土地登記規則第66條)
19、案附土地增值稅繳款書請洽稅捐機關加蓋「經查無欠繳地價稅、田賦及工程受益費，有效日期97年10月31日」戳記及主辦人職名章。(土地稅法第51條、土地所有權移轉或設定典權申報現值作業要點第4點第3款)
20、繼承系統表請簽註○○○有無配偶子嗣、有無繼承權。(土地登記規則第119條第3項)
21、遺產分割協議書正本，請依不動產價值千分之一貼印花票。(印花稅法第7條)
22、本案依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置，請檢具全體起造人分配協議書憑辦。(土地登記規則第79條)
23、請檢附贈與稅、遺產稅繳(免)納證明書或不計入總額證明書憑辦。(遺產及贈與稅法第42條)
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登記案件常見補證事項----應附文件 (上)
1、請檢附登記名義人舊址之證明文件。(土地登記規則第152條)
2、案附影本請簽注: 「本影本與正本相符，如有不實申請人願負法律上一切責任」並由申請人或代理人認章。(申請土地登記應附文件法令補充規定第41點第3款)
3、請檢附所有權狀正本憑辦。(土地登記規則第34條)
4、申請土地登記，檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限。(土地登記規則第41條)
5、請登記義務人親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名; 或檢附印鑑證明。(土地登記規則第40條)
6、遺產稅繳(免)納證明書請由稅捐機關查註「截止○○無欠繳地價稅」戳記。(土地稅法第51條)
7、遺產稅繳(免)納證明書請由稅捐機關查註「截止○○年○○月無欠繳房屋稅」戳記。(房屋稅法第22條)
8、契稅繳款書或免稅證明書上請查註「截止○○年○○月無欠繳房屋稅」戳記及主辦人職名章，或檢附○○年度房屋稅繳款書憑辦。(房屋稅條例第22條)
9、監護人處分受監護人不動產，請檢附親屬會議允許處分之文件，並加附同意處分之親屬會議會員之印鑑證明，或請其親自到場並提出國民身分證正本，經本所指定人員核符後，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名。(民法第1101條、土地登記規則第40條、內政部82年9月20日台內地字第8280993號函)
10、請檢附被繼承人死亡時之戶籍謄本。(土地登記規則第119條)
11、本案為國民住宅及其基地之移轉，請檢附國民住宅主管機關同意移轉之證明文件憑辦。(國民住宅條例第19條)
12、本案共同使用部分權利範圍變更(移轉)，主建物設有抵押權，請檢具抵押權人同意書。(內政部79.7.16台內地字第819823號函)
13、本案建物與基地非屬同一人所有，請檢附使用基地證明文件。(土地登記規則第79條)
14、申請人非起造人時，應檢附移轉契約書或其他證明文件憑辦。(土地登記規則第79條)
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登記案件常見補證事項----之二(契約書)
1、  契約書塗改或增刪文字請由訂立契約人蓋章。(土地登記規則第56條第2款)
2、  契約書(土地或建物標示)與登記資料不符，請補正。(土地登記規則第56條)
3、  本案義務人另有基地持分(另有地上建物)，請依公寓大廈管理條例第4條第2項規定辦理。
4、  契約書第(19)欄「擔保債權種類及範圍」，當事人間約定之債權範圍標準，必須具備「實質之限定性與客觀之明確性」始為合法。本案填寫約定內容尚有未合，請補正。(民法第881條之1)
5、  契約書第(20)欄「擔保債權確定期日」: 屬普通抵押權者，本欄免填。最高限額抵押權填寫約定所擔保債權歸於確定(亦即原債權不再發生)之特定日期，如民國○年○月○日，但約定之確定期日，自抵押權設定時起，不得逾30年; 未約定者，本欄以斜線劃除。(民法第881條之4、第881條之5、土地登記規則第115條之1第2項)
6、  契約書第(21)(22)(23)(24)「債務清償日期」「利息(率)」「遲延利息(率)」「違約金」各欄: 填寫立約當事人自由約定之利息利率之約定，須於客觀上足使第三人得知其利息之計算方法。又約定無利息、遲延利息或違約金時，於相當欄內填寫「無」; 未約定時，填寫「空白」，或以斜線劃除。(民法第861條第1項、第881條之2、土地登記規則第111條之1)
7、  申請普通抵押設定登記時，契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金之約定者，務必明確，須於客觀上足使第三人得知其利息之計算方法。(土地登記規則第111條之1)
8、  抵押權設定、移轉變更契約書於96年9月28日以後簽訂者，請使用新頒契約格式。(內政部96.8.31.內授中辦地字第0960727246號函)
9、  契約書第(19)欄「擔保債權種類及範圍」: 本欄必須填寫申請登記之抵押權所擔保之原債權種類及範圍。如申請普通抵押權者，填寫約定何時成立之債，例如民國○年○月○日之金錢消費借貸; 申請最高限額抵押權者，則填寫所擔保由契約當事人的約定之一定法律關係所生之債權或基於票據所生權利之債權種類及範圍，例如約定一定法律關係所生最高限額內之借款、票據、保證、信用卡消費款等。(民法第861條第1項、第881條之1、土地登記規則第110條之1、第115條之1)
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登記案件常見補正事項----之一(登記申請書)
1、  代理人及複代理人請核對委託人身分並於申請書備註欄簽註「委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並經核對身分無誤，如有虛偽不實，本代理人(複代理人)願負法律責任」並認章。(內政部72年7月6日台內地字第168436號函)
2、  代理人非地政士時，委託人及代理人均應於申請書或委託書內簽切結。委託人切結:「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任。」; 代理人切結:「本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任。」並由委託人及代理人分別簽章。(內政部92年3月24日內授中辦地字第0920081579號函)
3、  本案更換代理人或複代理人，應請申請人認章。(地政士法第17條、民法第167條、第531條、第537條)
4、  登記申請書申請人欄資料請填妥並簽名或蓋章。(土地登記規則第36條)
5、  登記申請書、契約書不敷填寫加附清冊，騎縫處請蓋申請人或訂立契約人之印章。(公文程式條例第11條)
6、  各書類義務人印文與所附印鑑證明之章不符。(土地登記規則第56條)
7、  義務人為法人，應於申請書備註欄記明「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」字樣並蓋章。(土地登記規則第42條)
8、  他共有人已放棄購買權者，應附具出賣人之切結書或於登記申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」等字樣，並由義務人認章。(土地登記規則第97條)
9、  本案土地有無出租情事，請簽註並簽章。(土地法第104條、第107條)
10、  義務人(繼承人)為未成年人或禁治產人時，請法定代理人(監護人)於申請書備註欄記明確為其利益處分並蓋章。(土地登記規則第39條)
11、  區分所有建物共有部分權利範圍變更，是否影響善意第三人權益請簽註。(內政部82.6.10台(82)內地字第8207254號函)
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